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Questions sur les formulaires 9D et 9E
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1. À quoi servent les formulaires 9D et 9E?
Les formulaires 9D et 9E (collectivement appelés les « formulaires ») ont été élaborés pour veiller à ce que les communications entre les avocats et leurs clients soient documentées. La mise par écrit des instructions permet de réduire les allégations de mauvaise communication et de non-respect des instructions du client. Le Barreau cherche à assurer la protection du public et à réduire les réclamations et les plaintes soumises à LawPRO® et au Fonds d’indemnisation par des clients prêteurs.
- Le formulaire 9D contient les instructions écrites du prêteur. Il cristallise la transaction et on peut y recourir à des fins de confirmation en cas de réclamation à LawPRO®.
- Le formulaire 9E est un rapport sur placement à l’intention du prêteur.
Sous réserve de certaines
exceptions, les formulaires
doivent être remplis pour les opérations hypothécaires dans lesquelles l’avocat agit au nom d’un prêteur ou reçoit des fonds d’un prêteur.
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2. Dans quelles circonstances est-il nécessaire de préparer les formulaires 9D et 9E?
Les formulaires sont
requis lorsqu’un avocat « reçoit des fonds d’un
prêteur ou agit en son nom », sauf dans les situations suivantes :
- le prêteur remplit les trois conditions suivantes :
- il est une banque mentionnée à l’annexe I ou II de la Loi sur les banques (Canada), un assureur titulaire d’un permis, une société de prêt ou de fiducie inscrite, une de leurs filiales, une caisse de retraite ou toute autre entité qui prête des fonds dans le cours normal de ses affaires ;
- il a conclu un contrat de prêt avec l’emprunteuse ou l’emprunteur et il a signé un engagement écrit énonçant les stipulations de la charge éventuelle;
- il a remis à l’avocat une copie de l’engagement écrit avant la première avance de fonds à l’emprunteuse, à l’emprunteur ou en son nom.
- Le prêteur et l’emprunteur ont un lien de dépendance.
- L’emprunteur est un employé du prêteur ou d’une personne morale liée au prêteur.
- Le prêteur a signé le Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par des courtiers, approuvé en vertu du paragraphe 54 (1) de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèque, et il a donné à l’avocat des instructions écrites, relatives à l’opération en cause, pour qu’il accepte le document déclaratoire signé comme preuve du contrat de prêt.
- La somme totale avancée par le prêteur ne dépasse pas 6 000 $.
- Le prêteur vend un bien immeuble à l’emprunteur et la charge correspond à une partie du prix d’achat (c.-à-d. un prêt du vendeur).
Selon les circonstances, il peut être souhaitable d’utiliser les formulaires même si l’une des exceptions ci-dessus s’applique à une opération hypothécaire donnée.
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3. Le formulaire 9E peut-il être remplacé par une lettre de rapport?
Oui, à la condition que la lettre de rapport contienne une réponse à chaque question indiquée dans le formulaire prescrit. Même si un élément du formulaire 9E ne s’applique pas, il faut tout de même l’inclure dans la lettre de rapport avec une note explicative.
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4. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si mes clients prêteurs consentent eux-mêmes leurs prêts hypothécaires, qu’ils paient directement l’emprunteur et que j’enregistre uniquement les documents hypothécaires?
Oui. Sous réserve de certaines
exceptions, les formulaires sont
requis lorsqu’un avocat agit pour un prêteur ou reçoit des espèces d’un prêteur. Les clients prêteurs se tournent vers l’avocat pour obtenir la protection et l’assurance que leur prêt est suffisamment garanti. Les formulaires servent à assurer que les instructions du client sont précisées par écrit pour éviter des malentendus et des allégations potentielles de non-respect des instructions.
Si le client prêteur communique avec vous une fois que l’opération a été effectuée (c.-à-d. que le prêteur a déjà remis les fonds à l’emprunteur) et vous demande d’enregistrer une hypothèque pour garantir le prêt, vous devriez quand même lui faire signer le formulaire 9D dument rempli pour confirmer les instructions du prêteur. Parce que le
Règlement administratif no 9 exige que le prêteur signe le formulaire 9D avant que les fonds hypothécaires soient avancés, vous devriez également demander au prêteur de reconnaitre par écrit que les fonds hypothécaires avaient déjà été avancés avant qu’il vous consulte et avant que le formulaire 9D soit préparé.
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5. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire accordé par le vendeur ou du renouvèlement ou de la prolongation d’un prêt hypothécaire consenti par le vendeur?
Non. Les formulaires 9D et 9E ne sont pas requis lorsque le prêteur vend un bien immobilier à l’emprunteur et que la charge correspond à une partie du prix d’achat. En raison de la nature d’une telle opération, on peut s’attendre à ce que le prêteur ou le vendeur soit au courant de la sureté et participe souvent étroitement à la négociation des modalités de l’hypothèque.
Lors du renouvèlement d’un prêt hypothécaire consenti par le vendeur, les formulaires ne sont pas requis si l’opération est
exemptée en vertu du Règlement administratif n
o 9. Néanmoins, une lettre de rapport détaillée doit être fournie dans les délais prescrits à la
règle 3.2-9.8 du
Code de déontologie (le
Code).
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6. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’une hypothèque négociée par l’entremise d’un courtier en hypothèques?
Même si, en temps normal, les formulaires 9D et 9E seraient requis, il se peut que l’opération soit
exemptée si le prêteur :
Pour que l’opération soit exemptée du dépôt des formulaires,
ces deux conditions doivent être respectées.
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7. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre du renouvèlement d’une hypothèque?
Non,
à moins que le renouvèlement n’entraine ce qui suit :
- la modification du rang de la charge qui entraine une réduction du montant de la sureté afférente ;
- la modification d’une autre charge de rang supérieur qui entraine une réduction du montant de la sureté du prêteur ;
- la mainlevée d’une garantie accessoire ou autre, détenue relativement au prêt ;
- la décharge d’une personne qui est responsable, aux termes d’un engagement, de l’exécution d’une obligation relative au prêt.
Nonobstant la survenance de l’un ou l’autre des quatre évènements énumérés ci-dessus, les nouveaux formulaires ne sont
pas requis si l’opération initiale était exemptée, sauf si elle a été négociée par un courtier hypothécaire. Cependant, si l’opération n’est
pas exemptée et que les formulaires de l’opération originale n’ont pas été préparés pour quelque raison que ce soit, ils
doivent être préparés au moment du renouvèlement.
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8. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire de moins de 75 000 $?
Oui. Si la
somme totale qui sera avancée par le prêteur
dépasse 6 000 $, les formulaires doivent être remplis. La limite de 75 000 $ s’applique à une opération hypothécaire ou de prêt dans le cadre de laquelle vous pouvez être autorisé à agir à la fois pour le prêteur et l’emprunteur, conformément aux
règles 3.4-12 et 3.4-14 du
Code.
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9. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire de moins de 6 000 $?
Non. Si la somme totale qui sera avancée par le prêteur ne dépasse pas 6 000 $, il n’est pas nécessaire de remplir les formulaires.
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10. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si je consens un prêt à un client à partir de mes propres fonds?
Non, car il n’existe pas de relation avocat-client indépendante entre vous, l’avocat et le prêteur.
À moins que l’une des exceptions décrites à la
règle 3.4-14 du
Code ne s’applique, il vous est interdit d’agir pour l’emprunteur dans le cadre de l’opération hypothécaire. Même si l’une des exceptions vous permet d’agir également pour le client emprunteur dans le cadre de l’opération hypothécaire (p. ex. il s’agit d’une personne avec qui vous avez un « lien de dépendance » ou le prêt est inférieur à 75 000 $),
prêter de l’argent à votre client vous met dans une position potentielle de conflit d’intérêts, surtout si le prêt tombe en défaut.
Par conséquent, avant de représenter un emprunteur, vous devez l’infomer du possible conflit d’intérêt ou de la manière dont il pourrait apparaitre plus tard et :
- si l’emprunteur n’est pas une personne liée, exiger qu’il ou elle obtienne une représentation juridique indépendante à l’égard de l’opération ;
- si l’emprunteur est une personne liée, exiger qu’il ou elle obtienne un avis juridique indépendant à l’égard de l’opération.
Après que le client aura reçu la divulgation et les conseils juridiques ou la représentation requise, et avant de poursuivre l’opération, vous devrez aussi obtenir son consentement. Il est également recommandé de confirmer les conditions du prêt par écrit.
Si l’emprunteur choisit de procéder comme partie non représentée, vous devez également respecter la
règle 7.2-9 du
Code concernant les personnes non représentées.
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11. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis au nom de mon conjoint ou de ma conjointe qui prête des fonds à un client?
Oui, puisque vous agissez effectivement au nom de votre conjoint(e) (le client prêteur ou la cliente prêteuse) dans le cadre de l’opération hypothécaire.
À moins que l’une des exceptions décrites à la
règle 3.4-14 du
Code ne s’applique, vous ne devez pas agir pour l’emprunteur dans le cadre de l’opération hypothécaire. Même si l’une des exceptions vous permet d’agir pour votre conjoint(e) et l’emprunteur dans le cadre de l’opération hypothécaire (p. ex. il s’agit d’une personne avec qui vous avez un « lien de dépendance » ou le prêt est inférieur à 75 000 $), le fait que votre conjoint(e) prête de l’argent à votre client vous met dans une
position potentielle de conflit d’intérêts, surtout si le prêt tombe en défaut.
Par conséquent, avant de représenter un emprunteur, vous devez l’infomer du possible conflit d’intérêt ou de la manière dont il pourrait apparaitre plus tard et :
- si l’emprunteur n’est pas une personne liée, exiger qu’il ou elle obtienne une représentation juridique indépendante à l’égard de l’opération ;
- si l’emprunteur est une personne liée, exiger qu’il ou elle obtienne un avis juridique indépendant à l’égard de l’opération.
Après que le client aura reçu la divulgation et les conseils juridiques ou la représentation requise, et avant de poursuivre l’opération, vous devrez aussi obtenir son consentement. Il est également recommandé de confirmer les conditions du prêt par écrit.
Si l’emprunteur choisit de procéder comme partie non représentée, vous devez également respecter la
règle 7.2-9 du
Code concernant les personnes non représentées.
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12. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte du prêteur, mais que les fonds sont transférés de la maison de courtage de mon conjoint ou ma conjointe à l’emprunteur?
Si vous respectez les exigences énoncées dans le
Règlement administratif no 9, une telle opération ne nécessiterait pas de remplir les formulaires 9D ou 9E. Cependant, pour répondre au conflit d’intérêts potentiel, vous devez informer le client prêteur de votre relation avec la maison de courtage. Vous devriez consulter la
règle 3.4 du
Code pour vous assurer de bien comprendre et de respecter les exigences en matière de conflits d’intérêts.
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13. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire qui provient d’un REER autogéré?
Oui, puisque les fonds appartiennent au
titulaire de régime de retraite. Les fonds n’appartiennent pas à l’institution financière et l’institution financière n’a pas le pouvoir de diriger le placement.
Dans ces opérations, l’institution financière est un nu-fiduciaire qui détient ou déplace les fonds de placement selon les instructions du titulaire du régime. C’est le titulaire du régime qui est l’âme dirigeante du placement. Par conséquent, le titulaire du régime doit signer le formulaire 9D avant que les fonds hypothécaires ne soient avancés, à moins que l’une des exceptions décrites à la
règle 3.4-14 du
Code ne s’applique, l’emprunteur doit obtenir une
représentation juridique indépendante dans le cadre de l’opération hypothécaire.
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14. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si je suis l’unique fiduciaire d’une succession et que je prête ou j’investis des fonds au nom de la succession?
Oui. En tant que fiduciaire de la succession, vous avez une obligation fiduciaire envers la succession et les placements doivent être effectués conformément à la
Loi sur les fiduciaires ou au testament du testateur. Le formulaire 9D détaille par écrit les instructions de l’avocat sur le prêt hypothécaire et peut être versé au dossier pour faciliter le respect des instructions du testament ou de la
Loi sur les fiduciaires. À moins que l’une des exceptions décrites à la
règle 3.4-14 du
Code ne s’applique, l’emprunteur doit obtenir une
représentation juridique indépendante dans le cadre de l’opération hypothécaire.
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15. Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte de l’emprunteur et que le prêteur est représenté par un avocat indépendant?
Non. L’avocat du prêteur est responsable de remplir les formulaires requis.
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16. Je viens d’apprendre l’existence des formulaires. Devrais-je maintenant préparer des formulaires 9D et 9E pour les opérations hypothécaires qui ont déjà été effectuées?
Non. Cependant, sur demande, vous devrez indiquer que les formulaires prescrits n’ont pas été remplis conformément au
Règlement administratif no 9. Dans votre déclaration annuelle au Barreau. Une fois déclaré, il n’est pas nécessaire de préparer des formulaires pour les opérations qui ont déjà été effectuées, car cela ne permettrait pas de réaliser l’objectif d’offrir une protection aux clients.
À l’avenir, veillez à ce que le ou les investisseurs remplissent et signent le formulaire 9D
avant que les fonds hypothécaires ne soient avancés, et que le formulaire 9E dument rempli ou une lettre de rapport exhaustive soit envoyé à l’investisseur dans les 60 jours de l’enregistrement de l’hypothèque. Sous réserve de certaines exceptions, vous devrez désormais vous assurer que ces formulaires soient dument remplis pour toutes les opérations hypothécaires dans lesquelles vous agissez au nom d’un prêteur ou recevez des fonds d’un prêteur, en vertu du
Règlement administratif no 9.
Dernière mise à jour : 16 octobre 2021
Explication des termes et concepts