Indices de fraude qui devraient entrainer un questionnement et une diligence raisonnable lors d’une opération immobilière

Pour aider les avocats à reconnaitre les opérations potentiellement frauduleuses, l’équipe des enquêtes sur les fraudes hypothécaires du Barreau a dressé une liste d’indicateurs substantiels ou d’« indices de fraude » qui devrait vous amener à faire un examen plus approfondi de toute opération dans laquelle ils apparaissent.

Bien que cette liste d’indicateurs ne soit pas exhaustive, elle résume les principaux problèmes que l’équipe a constatés dans ses enquêtes sur les avocats en matière de fraude hypothécaire et d’allégations connexes.

Le fait qu’un ou plusieurs des indices de fraude suivants font surface dans une opération ne signifie pas nécessairement que l’opération est irrégulière ou qu’une fraude est commise. Toutefois, lorsqu’une opération immobilière ou hypothécaire présente un ou plusieurs de ces indices de fraude, un avocat doit se montrer plus diligent.

Les avocats ont le devoir d’informer leurs clients, y compris les prêteurs, de toute information découverte au cours de l’opération qui, selon eux, pourrait influencer la décision du client de conclure l’opération.

Indices de fraude 

• Deux ou plusieurs conventions achat-vente pour la même propriété et se concluant le même jour ou à quelques jours d’intervalle, à des prix de vente différents.
• Augmentation substantielle du prix de vente d’un bien immobilier sur une période relativement courte.
• Des clôtures rapides, accompagnées d’une pression excessive pour conclure l’opération.
• Le même avocat agissant pour toutes les parties, à l’exception du vendeur légitime.
• Instructions et renseignements, tels que le titre de propriété, provenant d’un tiers.
• L’acheteur ne fournit pas ou fournit peu de fonds à la clôture, de sorte que seule l’avance hypothécaire est nécessaire pour conclure l’achat légitime.
• Les fonds de l’achat proviennent d’une « lettre-cadeau » de dernière minute, d’un « billet à ordre » ou d’une hypothèque de deuxième rang, ou d’une autre source ou entente, et ce fait n’est pas connu du prêteur et ne fait pas partie de l’engagement hypothécaire et des instructions données au notaire.
• La présence des mêmes acheteurs, vendeurs, agence immobilière et courtier hypothécaire dans de multiples opérations.
• L’avocat reçoit un volume inhabituel d’opérations de la part des mêmes acheteurs, vendeurs, agence immobilière et courtier hypothécaire.
• L’avocat se voit proposer des honoraires plus élevés que d’habitude pour agir dans le cadre de ces opérations.
• Le client ne souhaite pas signer une reconnaissance et une directive autorisant l’avocat à signer et à enregistrer un document par voie électronique.
• Enregistrements de dernière minute en vertu d’une procuration
• Les cessions de dernière minute qui prévoient des arrangements fiduciaires tels que « entre fiduciaire et propriétaire bénéficiaire » à une contrepartie nulle, suivis immédiatement de l’enregistrement d’une hypothèque et de l’avance du produit de l’hypothèque
• L’avocat est chargé d’adresser ou d’envoyer la lettre de rapport à un tiers.
• Les conventions d’achat-vente, ou les modifications aux conventions d’achat-vente aux termes desquelles les dépôts sont payables directement au vendeur et non à l’agent immobilier ou à l’avocat du vendeur.
• Dépôts supplémentaires ou autres crédits accordés à l’acheteur dans les modifications à la convention d’achat-vente ou non étayés par une entente écrite.
• L’avance hypothécaire nette reçue dépasse le solde à la clôture figurant sur l’état des rajustements.

• L’avocat reçoit des instructions pour payer le surplus du produit de l’hypothèque à des tiers qui ne sont pas liés aux opérations.

Dernière mise à jour : 14 décembre 2015