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Caractéristiques des placements hypothécaires consortiaux

Voici une liste de caractéristiques qui peuvent se présenter dans des placements hypothécaires consortiaux (PHC) à haut risque. Les avocats dont les services sont retenus pour agir pour des parties concernées par des PHC devraient garder un œil sur leurs obligations professionnelles et déontologiques.  

  • Une entente de placement hypothécaire consortial est conclue entre un agent de syndication et un courtier hypothécaire.
  • L’agent de syndication n’est pas autorisé en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques à traiter des hypothèques.
  • Les investisseurs particuliers sont encouragés à investir des fonds provenant de leur compte d’épargne enregistré, comme un régime d’épargne-retraite autogéré ou un compte d’épargne libre d’impôt dans l’hypothèque consortiale.
  • L’objet énoncé du prêt hypothécaire consortial est de financer des « frais accessoires » dans un projet de développement, pour faire une demande de modification de zonage, pour la publicité, les honoraires d’architectes et d’architecture intérieure ou pour acheter un bien immobilier pour développement.
  • Le placement est présenté aux investisseurs éventuels comme étant un placement sûr et garanti alors qu’il entraine un risque substantiel. Par exemple, l’hypothèque comprend un ratio prêt-valeur élevé.
  • Les documents de promotion pour le placement hypothécaire consortial indiquent qu’un avocat accepte de fournir à l’investisseur des avis juridiques indépendants gratuits sur le placement.
  • L’agent de syndication ou le courtier ou agent hypothécaire prend une entente avec l’avocat pour la prestation de conseils juridiques indépendants aux investisseurs.
  • L’avocat doit fournir des conseils juridiques indépendants aux investisseurs à distance par Skype, téléphone ou vidéoconférence et parfois en présence de l’agent de syndication, du courtier ou de l’agent hypothécaire.
  • L’entente de prêt stipule que l’avocat détiendra l’hypothèque en fiducie pour les investisseurs et administrera les produits de l’hypothèque consortiale et les paiements d’intérêts.
  • L’hypothèque qui garantit le prêt n’a pas la priorité de premier rang ou la priorité de l’hypothèque varie dans le temps, selon les conditions de l’entente de prêt. 
  • Les honoraires exigés ou payés à l’agent de syndication ou au courtier hypothécaire ou à l’avocat sont plus élevés que la normale, et ces honoraires sont payés à partir des avances sur l’hypothèque.
  • Les honoraires de l’avocat représentent un pourcentage des avances.
  • L’agent de syndication ou l’emprunteur demande que l’avocat libère les avances sur l’hypothèque à des conditions autres que celles établies dans l’entente de prêt.
  • L’entente de prêt ou les documents publicitaires indiquent qu’un expert en quantité ou un contrôleur de prêt sera embauché pour protéger les intérêts des prêteurs, mais aucun expert en quantité ou facilitateur n’est engagé.
  • On peut demander à l’avocat qui fournit les conseils juridiques indépendants d’agir pour d’autres parties dans la transaction.
  • Les déclarations des investisseurs ou prêteurs pour les transactions requises en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques sont incomplètes ou ne sont pas accompagnées de la documentation requise. 

Remarque : La présence d’au moins une de ces caractéristiques dans une transaction ne veut pas nécessairement dire que la transaction est un PHC à haut risque. Les avocats doivent appliquer leur jugement professionnel pour identifier ces types de transactions.

Dernière mise à jour : 16 juin 2021

Explication des termes et concepts