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Transactions hypothécaires et enregistrement électronique

Est-il nécessaire qu’un garant dans une charge signe une garantie en version papier ?

Bien que le garant soit identifié dans la charge en version électronique, il parait nécessaire que le garant signe aussi une garantie en version papier afin de lier le garant à l’engagement.

L’avocat doit veiller à ce que les termes du document en version papier signé par le garant soient conformes aux dispositions (s’il y a lieu) concernant la garantie dans la charge et les clauses types de charge.

Ligne directrice 5 — Clôtures électroniques et opérations hypothécaires

Je représente le vendeur d’une propriété. Une hypothèque est enregistrée sur le titre en faveur d’un créancier hypothécaire (une « créance hypothécaire institutionnelle »). L’avocat de l’acheteur a demandé que je fournisse mon engagement personnel, au moment de la clôture, d’obtenir et d’enregistrer une mainlevée de cette créance hypothécaire dès que raisonnablement possible après la clôture. Quelles sont les questions auxquelles je devrais prêter attention ?

  • Les obligations du client en vertu d’une convention d’achat et vente.
  • Certains créanciers hypothécaires institutionnels préparent et enregistrent les mainlevées électroniques d’hypothèques à la réception des fonds de remboursement du prêt, sans l’aide de l’avocat du vendeur.
  • Lorsqu’il demande un certificat de mainlevée d’un créancier hypothécaire institutionnel, l’avocat devrait demander si la préparation et l’enregistrement de la mainlevée électronique d’hypothèque devront être effectués par l’établissement financier ou par lui-même.
  • Si le créancier hypothécaire indique qu’il enregistrera la mainlevée, l’avocat devrait en obtenir une confirmation écrite. Dans un tel cas, et sous réserve de toute disposition contraire dans la convention d’achat et vente, l’avocat pourrait préférer modifier l’engagement de telle sorte que le texte prévoie que l’avocat « s’assure qu’une mainlevée de l’hypothèque soit enregistrée ».
  • Si le créancier hypothécaire institutionnel autorise l’avocat du vendeur à préparer et à enregistrer électroniquement la mainlevée d’hypothèque en son nom, alors l’avocat devrait pouvoir donner l’engagement d’obtenir et d’enregistrer la mainlevée de l’hypothèque dès que cela est raisonnablement possible après la clôture.

Quelles sont les autres responsabilités qui peuvent incomber à l’avocat d’un vendeur à l’égard de la mainlevée de créances hypothécaires institutionnelles ?

  • Faire parvenir les fonds de remboursement du prêt au créancier hypothécaire en temps opportun ;
  • S’assurer que le créancier hypothécaire prépare la mainlevée électronique et l’enregistre en temps opportun et, si le créancier hypothécaire manque de le faire, déposer une requête au tribunal pour obtenir une ordonnance de mainlevée d’hypothèque ;
  • S’assurer que les détails de l’enregistrement de la mainlevée sont obtenus et transmis au procureur de l’acheteur.

Ligne directrice 5 — Clôtures électroniques et opérations hypothécaires

Comment traiter la mainlevée d’un « prêt hypothécaire privé » ?

Un prêt hypothécaire privé est un prêt détenu par une société ou un individu autre qu’un prêt hypothécaire institutionnel tel que défini dans The Adviser Supplement, Undertakings to discharge mortgages (September 1992).

Lorsqu’il s’agit d’un prêt hypothécaire privé, et en l’absence de disposition expresse contraire dans la convention d’achat et vente, l’avocat ne devrait pas donner ni accepter d’engagement personnel d’obtenir ni d’enregistrer une mainlevée après la clôture.

Ligne directrice 4 — Clôtures électroniques et convention d’enregistrement de documents

Comment gérer la mainlevée d’un « prêt hypothécaire privé » dans une opération immobilière où le prêt hypothécaire ne sera pas remboursé et ne fera pas l’objet d’une mainlevée avant la clôture ?

L’avocat du vendeur ou de l’acheteur devrait demander au créancier hypothécaire des instructions écrites pour créer et enregistrer électroniquement la mainlevée d’hypothèque. Le formulaire Reconnaissance et directive prévu à cet effet et généré à partir du système d’enregistrement électronique peut être utilisé à cette fin.

En outre l’avocat du vendeur peut, sur directive écrite du créancier hypothécaire, citer dans la convention d’enregistrement de documents la mainlevée de l’hypothèque comme l’un des documents à enregistrer à la clôture, sous réserve de conformité avec les termes d’entiercement de la convention d’enregistrement de documents.

Ligne directrice 5 — Clôtures électroniques et opérations hypothécaires

Qu’est-ce qu’une déclaration de conformité avec la loi ?

Dans le système traditionnel sur papier, certains titres de propriété doivent être accompagnés de pièces justificatives pour pouvoir être enregistrés (par ex., demande de transmission). Dans l’enregistrement électronique, ces pièces justificatives sont remplacées par des déclarations de conformité avec la loi. Ces déclarations ne peuvent être faites que par une personne autorisée à exercer le droit en Ontario.

Ligne directrice 6 — Utilisation de déclarations de conformité avec la loi

Suis-je tenu de conserver dans mon dossier la preuve documentaire sur laquelle les déclarations de conformité avec la loi sont fondées ?

L’avocat doit soit conserver dans ses registres la preuve documentaire sur laquelle les déclarations de conformité avec la loi sont fondées, soit veiller à ce que les renseignements nécessaires pour justifier ces déclarations soient faits publics et le demeurent. Les copies des pièces justificatives ne sont généralement pas conservées dans le système d’enregistrement électronique au bureau d’enregistrement immobilier, les copies conservées dans le dossier de l’avocat pourraient donc représenter l’unique source de telles pièces justificatives. Cela pourrait s’avérer particulièrement important lorsqu’un avocat fait l’objet d’une plainte suite à de telles déclarations.

Ligne directrice 6 — Utilisation de déclarations de conformité avec la loi

Vous exercez le droit immobilier et vous avez beaucoup de travail. Vous désirez faire appel aux services d’un praticien de l’immobilier afin qu’il crée, signe et enregistre électroniquement des documents pour vous.

Vous devez vous conformer aux exigences du Barreau relatives à la délégation et la supervision.

Lorsqu’il s’agit d’un document qui nécessite des déclarations de conformité avec la loi, seul un avocat peut signer un document pour attester qu’il est terminé.

Un avocat peut permettre à une personne qui n’est pas avocat(e) de s’occuper des questions administratives courantes dans le cadre d’une opération immobilière, d’aider dans des cas plus complexes, de rédiger des relevés de compte et des documents ou des lettres routinières, et de s’occuper d’enregistrements. Toutefois, un avocat ne doit pas déléguer à un avocat la responsabilité finale d’examiner les documents avant signature.

Un avocat qui autorise un non-avocat à effectuer l’enregistrement électronique de titres documentaires est responsable du contenu de tout document qui porte la signature électronique du non-avocat.

Règles 6.1-1 et 6.1-6 et commentaires du Code de déontologie, et Règlement administratif n° 7.1

Enregistrement électronique : questions et réponses

Explication des termes et concepts