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Guide du facilitateur - étude de cas en droit immobilier (La société en participation)

Introduction

Le mercredi 21 mars 2018, à 13 h, Me Sarah Greene a raccroché le téléphone après avoir parlé à M. Peter Kovacs, le directeur de son client, Société immobilière Renaissance (« Renaissance »). En vertu d’une entente de société en participation que Me Greene avait rédigée, deux des propriétés de son client ont été cédées ce jour-là à un intermédiaire qui détiendrait le titre enregistré au nom de Renaissance et de deux autres sociétés, Investissements Northern (« Northern ») et Aménagement Jarvis inc. (« Jarvis »). M. Kovacs venait de donner instruction à Me Greene de ne pas révéler l’existence d’une requête en saisie-exécution dont elle avait découvert qu’elle avait été déposée la veille à l’encontre de Renaissance. Il lui a assuré qu’il utiliserait les fonds de l’achat pour acquitter le montant de la requête en saisie-exécution dans un délai de deux semaines et a insisté pour qu’elle ne le divulgue pas à Northern ni à Jarvis. Incertaine de la marche à suivre, Me Greene a dit à M. Kovacs qu’elle le rappellerait dans l’heure suivante avec sa réponse.


Objectifs
  1. Ce cas est destiné à une séance de discussion en groupe d’étude sur la responsabilité professionnelle en droit immobilier.
  2. Les participants devront se mettre à la place de l’avocate Sarah Greene dans cette affaire et identifier et analyser les défis juridiques, professionnels et personnels auxquels elle fait face.
  3. Les participants devront également élaborer des solutions de rechange et un plan d’action pour résoudre les problèmes conformément aux obligations professionnelles de l’avocate en vertu du Code de déontologie.
Code de déontologie
  • Définitions, r. 1.1-1 « client », « conflit d’intérêts », « conseils juridiques indépendants », « représentation juridique indépendante »
  • Honnêteté et franchise, r. 3.2-2
  • Renseignements confidentiels, r. 3.3-1
  • Obligation d’éviter les conflits d’intérêts, r. 3.4-1 et commentaire
  • Cas où le client est un organisme, r. 3.2-3
  • Malhonnêteté ou fraude du client qui est un organisme, r. 3.2-8
  • Mandats communs, rr. 3.4-5 à 3.4-9
  • Personnes non représentées, r. 7.2-9
  • Retrait obligatoire, r. 3.7-7
 
Questions suggérées pour la discussion
Supposez que vous êtes l’avocat dans cette affaire et répondez aux questions suivantes en tenant compte des règles pertinentes du Code de déontologie:
  1. Avez-vous un conflit d’intérêts dans cette situation ? Si oui, quelle est la nature du conflit?
  2. Avez-vous un mandat commun avec Renaissance, Northern et Jarvis? Si oui, quelles sont vos obligations?
  3. Northern et Jarvis sont-elles des parties non représentées? Si oui, quelles sont vos responsabilités professionnelles à leur égard?
  4. Compteriez-vous sur Jane Leung, la conseillère juridique interne de Northern, pour prendre les décisions concernant la société en participation au nom de la compagnie? Pourquoi ou pourquoi pas?
  5. Compteriez-vous sur les instructions de David Abbott en tant que principal de Jarvis? Pourquoi ou pourquoi pas?
  6. Auriez-vous dû inclure dans l’entente de société en participation une clause qui reconnaissait que Northern et Jarvis avaient
          a )  été avisés d’obtenir des conseils juridiques indépendants (CJI) 
          b )  obtenu des CJI
          c )  renoncé à obtenir des CJI?
  1. Quelle est la différence entre des CJI et une RJI (représentation juridique indépendante)?
  2. Comment traiteriez-vous la demande de M. Kovacs de ne pas révéler l’existence de l’acte d’exécution à Me Leung ou de M. Abbott?
9.    Avez-vous l’obligation d’informer Northern et Jarvis de l’acte d’exécution?
10.  Que devriez-vous faire, le cas échéant, si M. Kovacs continue d’insister pour que vous ne
         divulguiez pas cette information?