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Étude de cas en droit immobilier - La société en participation

Cette étude de cas est admissible à une heure de professionnalisme au maximum


Le mercredi 21 mars 2018, à 13 h, Me Sarah Greene a raccroché le téléphone après avoir parlé à M. Peter Kovacs, le directeur de son client, Société immobilière Renaissance (« Renaissance »). En vertu d’une entente de société en participation que Me Greene avait rédigée, deux des propriétés de son client ont été cédées ce jour-là à un intermédiaire qui détiendrait le titre enregistré au nom de Renaissance et de deux autres sociétés, Investissements Northern (« Northern ») et Aménagement Jarvis inc. (« Jarvis »). M. Kovacs venait de donner instruction à Me Greene de ne pas révéler l’existence d’une requête en saisie-exécution dont elle avait découvert qu’elle avait été déposée la veille à l’encontre de Renaissance. Il lui a assuré qu’il utiliserait les fonds de l’achat pour acquitter le montant de la requête en saisie-exécution dans un délai de deux semaines et a insisté pour qu’elle ne le divulgue pas à Northern ni à Jarvis. Incertaine de la marche à suivre, Me Greene a dit à M. Kovacs qu’elle le rappellerait dans l’heure suivante avec sa réponse.

L’avocat

Sarah Greene a été admise au barreau en 1998 et a été associée au sein du groupe de droit immobilier du cabinet Hill et Schriber, de Kingston, en Ontario, pendant 20 ans. Sa pratique était axée sur l’acquisition, la vente et le financement de biens immobiliers à usage commercial. Renaissance était l’un de ses principaux clients et elle et son mari étaient devenus amis avec le directeur de Renaissance, Peter Kovacs, et son épouse.
 
Les sociétés
Renaissance se spécialisait dans l’acquisition de terrains ou de bâtiments existants à des fins d’aménagement ou de rénovation. M. Kovacs a informé Me Greene que la société songeait à former une société en participation avec deux autres sociétés : Investissements Northern (« Northern ») et Aménagement Jarvis inc. (« Jarvis »). Northern et Jarvis ne détenaient aucun bienfonds. Ils investissaient simplement dans la société en participation avec Renaissance. La conseillère juridique interne de Northern, Me Jane Leung, s’est essentiellement occupée des procédures de l’entreprise et de sa conformité aux règlements. Elle a retenu les services d’avocats externes en matière de litige, mais comme Northern n’avait jamais été propriétaire d’un bien immobilier et n’avait jamais participé à des projets d’aménagement auparavant, Me Leung n’avait jamais retenu les services d’un avocat immobilier de l’extérieur. Jarvis n’avait pas d’avocat interne ou externe. Son mandant, David Abbott, avait été admis au barreau, mais n’avait jamais exercé le droit.
 
L’entente de société en participation
M. Kovacs a demandé à Me Greene de préparer une entente de société en participation qui régirait les relations, les droits et les responsabilités de l’intermédiaire, de Renaissance, de Northern et de Jarvis pour les diverses propriétés qui seraient détenues et aménagées par la société en participation. Me Greene a rédigé l’entente et l’a remise à Me Leung et à M. Abbott. Me Leung a passé en revue l’entente, mais n’a fait aucun commentaire et n’a suggéré aucun changement. M. Abbott n’a pas revu l’entente et a simplement dit à Me Greene : « Je vous fais confiance ». Dans le cadre de la formation de la société en participation, Renaissance a accepté de céder deux bienfonds à un intermédiaire qui détiendrait le titre de propriété des trois sociétés, chacune ayant un intérêt bénéficiaire indivis d’un tiers. Northern et Jarvis verseraient chacune un tiers de la valeur des deux propriétés à l’intermédiaire. L’intermédiaire paierait alors à Renaissance l’argent versé par Northern et Jarvis. Ni Me Leung ni M. Abbott n’ont demandé à Me Greene un avis sur le titre des deux propriétés.
 
L’acte d’exécution
La veille de la cession du titre détenu par Renaissance à l’intermédiaire, Me Greene a fait une recherche sur les actes d’exécution et a découvert qu’une requête avait été déposée à l’encontre de Renaissance plus tôt dans la journée. Quand Me Greene a appelé M. Kovacs, il lui a dit que Renaissance s’acquitterait des montants en souffrance dans quelques semaines grâce aux fonds reçus de Northern et de Jarvis. Elle était convaincue que M. Kovacs donnerait suite à son engagement, mais lorsqu’il a insisté pour qu’elle n’inquiète pas Me Leung ni M. Abbott en leur parlant de l’acte d’exécution, elle ne savait pas comment réagir.
 
Conclusion
Me Greene était étonnée par la demande de M. Kovacs de ne pas divulguer l’acte d’exécution à Me Leung ou à M. Abbott. Même si elle ne représentait ni Northern ni Jarvis, elle n’avait pas l’intention de profiter de la confiance dont Me Leung et M. Abbott avaient fait preuve envers elle. Elle devait trouver un moyen de remplir son devoir envers Renaissance sans compromettre ses obligations déontologiques.